北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

继承的房子出售的话需要补税吗？就是差额的所得税。目前我已经继承五年了，满五唯一，用交税吗？如果需要的话能有什么办法规避吗？或者说如果想将来少缴税，能不能现在先过户给孩子？

A：

1、这谈不上补税，出售的话就是正常交税。如果这套房没有中间继承的事儿，那老人直接出售的话就是正常交税。所谓继承只是中间过了一道手，但并不影响纳税。

2、纳税是刚性的，没有规避的办法。

3、如果过户给孩子，那在满足了以下三个条件的情况下可以用买卖形式代替赠与，能省税。满五唯一、90平以下、孩子具备首套资格。

4、不过提醒一句，如果就是这一套房，除非是为了孙辈上学，否则一般不建议提前转给孩子，还是留在自己手中更方便些。这看自家情况吧。

仅供参考。

二

Q:

请问您判断北京未来的主攻方向是不是会以南部为主？因为北部的海淀朝阳都太强势了，而南部的产业发展很慢，将来应该扶持南部吧，比如丰台和大兴，还有房山。

A：

1、沃天，这太宏观了，我不懂，也犯不上瞎忽悠。这都是战略层面的事儿了，还是咨询领导们吧。

2、不过北京一直也没说不扶持南部啊，亦庄不就发展的很好吗？大兴和房山的新城建设也都不错。2003年的“世纪第一拍”就是在大兴，创造了北京第二代地王，给外界的信号就是南部要崛起。新机场不是也在南边吗？那几年的大兴不少板块都出现了领涨呢。木樨园大红门的整治也快十年了，规划一直在推进中，所以也谈不上不是主攻方向吧？

3、三十年河东三十年河西吧，南部崛起是早晚的事儿。只不过在周期不好说，至少到现在海淀朝阳什么的还是处在惯性发展阶段。任何资源都是愿意扎堆儿的，直到没地方了或没资源了才向其他方向转移。所以我觉得如果往长远了看南部会很好，只是短期三五年的还未必有什么特殊的利好，发展和规划实现都是需要时间的。

仅供参考。

三

Q:

在丰台兆丰园（15年买）和青龙湖燕西华府（14年买）分别两套房，兆丰园六十多平，燕西华府八十八平限价房，马上转商还需要一笔钱。这两套是有产权的，还有一套没产权的在海淀世纪城（21年全款买），孩子上学方便，自住也蛮舒适。

以上是家庭住房情况，有公积金贷款和消费贷一个月差不多支出六千多。收入的话一个在学校一个在央企，俩人一起差不多不到七十，接下来我升职还能再高点。

问题：这两年还各种买房借的钱和贷款还有装修花不少钱，手里现金流很少，从这两套产权房所在区位来看，有没有必要把某套有产权的房子卖掉换现金流，那两套都在出租中。我希望持有未来给双方老人养老或孩子如果出国留学需要钱再卖，孩子爸希望卖掉青龙湖的。目前持有房产成本高不高，房产税以及升值空间方面想听听您的建议。

A：

1、区位都普通吧，青塔西部多少都受两区交界的影响，至少丰台区是不会把这种地段当重点的，犯不上帮助石景山发展。再加上塔楼多，所以一般最好成绩就是跟上大盘。小板楼还可以，毕竟房子是用来住的。塔楼的话租金应该还行，各有所长，升值略慢就显的租金高了。

2、燕西华府就没什么说的了，这种地段儿就是自住合适，其他的不好聊。曾经对人大附寄予厚望，但到目前为止还弱于丰台十中一类的。保障房还好，毕竟买的时候便宜，商品房就落后的比较多了，很难逆转趋势。

3、房产税我认为无所谓，甭太放在心上。英法都收了 400多年了，意大利至少600年，美国也收了200多年了，他们首都的房价都不算太便宜吧。中国在民国时期一直有房产税（警捐），到现在香港还有“差饷”呢，一个意思，但听说过他们聊税太高和房价低吗？

我认为房产税早晚会收，但不会采用欧美模式，大概率还是参考新加坡和香港，毕竟内地房地产政策从一开始就是向他们学的。也就是税率不会太重，对房价的长期影响也不大，否则房子都不值钱了还收的着钱吗？

4、其他的没什么建议，只是列出这些情况和我的看法而已。

仅供参考。

四

Q:

我真是穷人，大的这套是我爸买的，两居那套是我老婆的回迁房。而且天通苑这套只是面积大，升值并不好，现在也就3万多块钱，总价700多万并不高。东二旗的价值也不高，肯定不到400万，现在我们的收入都很普通，加一块儿不到两万块钱，在北京真的算穷人。

A：

1、怎么说呢，贫富其实并没有标准，在解决温饱问题之后就是自己的感觉和社会评价了。去年好像是央行做了个统计吧，说北京户均资产890万，包括房产价值，只是减去贷款而已。

我觉得这数字高的过分了，但你们的资产也超过了啊。而且北京月收入的中位数也就是7-8000，两口子两万至少在中等以上。所以这就看自己的感觉吧，别太纠结就行。

2、简单说吧，如果是我的话，在确定天通苑大复式不自住的情况下会卖掉。毕竟升值至少是不占优，而且也这么大户型也未必好租，不如换成租金高升值相对好的。这在朝阳就有的是，700多万不难选。

另外东二旗这也不算投资房，自住为主的。主要就是离地铁远，各项不占优。如果自住就留着，不自住的话也可以换掉。400万也差不多了，至少换的户型小点儿而已。

3、但我总觉得你们有点儿赌的心态，尤其是这些老公寓，实在不是太建议，这些年的升值还不如天通苑的大户型呢。所以我觉得换房是正常的，但总觉得自己穷想一下子大赚一笔的风险有点儿大，不太好实现。还是稳妥为主吧，这年头儿在北京只要有房子就不算穷人，但有些家庭却因为折腾房子而反倒受损失。

仅供参考。

五

Q:

我小孩在金融街上班，刚需上车，三环内预算总价不到600，五环外预算总价520～530w，因贷款额度原因，您懂的。主要考虑地铁、两居、户型、保值。

问题1、我们在山东老家，对北京二手房市场一窍不通，请教您选择什么区域？再具体点，能否推荐小区？

问题2、孩子在看南三环和石景山五环附近，这两块区域能给推荐合适的小区吗？

问题3、宋家庄区域、草桥区域、新宫区域、丰台站区域、首经贸站附近、西局六里桥区域 这几个地方后期发展哪里更好些？买了房子以后置换的话更容易些，升值空间更大一点？

A：

1、三环内不到600的两居，这些要求不算低。自住为主的相对好说，加上保值+流动性好+升值空间大这就选择不太多了。五环外还好些，选择余地略大一些。这还是先根据通勤选吧，期望值别太高，小心让中介给忽悠了。

2、南三环沿线，既然是在金融街工作，那一般就是草桥和首经贸，保值好的小区相对多。其他的地段大多普通，南三北五，到目前为止还不好说能逆转趋势。石景山五环附近就看鲁谷呗，房龄新的相对多，其他的都是老房为主，古城一带又偏贵了。具体的小区还是先问当地中介吧，只有他们能匹配房源。

3、后期发展，一看土地储备，二看惯性。理论上是新宫的空间大，但两区交界，很难说被丰台当做重点。所以还是以草桥和首经贸为主吧，万年花城就有小两居，各项都不落后。还是提醒期望值别太高吧，放平心态。

仅供参考。

六

Q:

我昌平区万科有一套大三居，昌平东关一套顶层无电梯小两居，东城区中轴线附近1套69平。当时想着把昌平的2套再优化，但这样会损失1套名额，所以就没敢动。现在孩子已初二，还有4年上大学，我的想法是把昌平的2套都卖了，置换成居住价值较高，最好又能跟上大盘的房子。

第一，目前置换是否合适？还是再等等时机，卖房也需要一段时间；第二，北清路附近出了好几个新盘，属于海淀地界的8.2万，昌平地界的6.2万。另外昌平马池口六环里有个中海汇智里，均价5万送精装修。总体来说，以上板块目前周围的居住环境一般，但是等到环境变好估计价格也涨上去了。

请章哥帮我判断一下，目前置换时机是否合适？如置换的话，哪个更好呢？昌平马池口5万，不需贷款，买完车位还可以余现金作其他投资。但是从六环外换到六环内有没有意义？北清路海淀地界的8万多，想换个3居还要贷款；北清路昌平区地界6万多属于回龙观纬度了，算能跟上大盘了吧！或者您有什么其他更好的建议吗？

A：

1、损失名额，从投资角度讲是无所谓的，关键是收益，十套鹤岗的也未必抵得上一套北京的。

2、两套房的置换那就做准备吧。到现在还没什么行情，但央行又降息了，各地也在不断出台政策，北京也快了，没必要非等到行情起来再置换。郊区本来就传导排序靠后，真要是有行情了那就大概率是拿没轮到的去换先涨的了。

3、新盘我不熟，不方便点评人家。不过提醒一下，所谓的环境变好价格涨上去都是我们开发商忽悠的，别太当真。尤其是近些年的房子都限价了，价格是政府定的，规划也是人家做的，是根据规划完成之后的价值制定的，早就投资了环境变好之后的价值。人家才是真正的专家，开发商也犯不上做慈善，不会把利润空间留给买房人的。所以所谓的上涨其实都是跟随大盘，还未必涨的过，除非是提前完成规划或增加了新产业。

4、新盘还是咨询渠道商或中介吧，他们卖房的更熟悉项目。我好多年不卖房了，不合适点评人家。常规建议是自住为主就买新房，肯定比二手的强。投资为主最好买二手的，相对稳妥的多。尤其是没什么配套的，那就等于是和政府对赌了，这种经济形势下多少都有风险，地主家也没有余粮啊。

仅供参考。

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